Det finns flera möjligheter att tjäna pengar på att investera i mark. En bakomliggande drivkraft är att det finns begränsat med mark. Med tiden ökar efterfrågan och därmed priset. Så är det i varje fall i teorin. I praktiken handlar det om att kunna identifiera vilken mark som har potential att stiga i pris. Det gäller också att få så mycket avkastning som möjligt, t.ex. genom att arrendera ut marken.
Varför investera i mark?
Många investerare förbiser möjligheten att investera i mark. Det är en typ av investering som sällan når ekonominyheternas försa sida. Men är det bra att investera i mark? Ja, det kan faktiskt finnas flera fördelar.
Det är billigt att investera i mark
Man skulle kunna tro att det bara är mycket rika personer som har råd att köpa mark eller tomter. Många tänker på vad det kostar att köpa mark eller fastigheter i storstäderna. En liten bit utanför staden är det helt andra priser som gäller.
Vi kan ta priserna för jordbruksmark inom EU som exempel. Grafen nedan visar priserna per hektar för några år sedan. Priserna har stigit något sedan dess men grafen fungerar bra som indikation.
Källa: Europeiska kommissionen .
I grafen ser vi att åkermark inom de flesta EU-länder kostar mindre än 20 000 euro per hektar i snitt. Det är i runda svängar 200 000 kronor för en hektar. En hektar motsvarar 10 000 kvadratmeter så det är inte någon liten yta. På de flesta ställen är det mindre än hälften så dyrt, bland annat i Sverige. Enligt SCB var priset för åkermark i Sverige var cirka 90 000 kronor per hektar 2018. I länder som Kroatien, Bulgarien, Rumänien och i Baltikum kostar mark en bråkdel så mycket.
Tittar vi på betesmark så är det ännu billigare. I Sverige var priset för betesmark 2018 i snitt knappt 40 000 kronor per hektar enligt SCB.
Nästan inget underhåll
Att bara äga mark kräver nästan inget underhåll. Det finns inget som kan gå sönder som måste repareras. Du måste inte renovera byggnader eller serva maskiner. Mark sköter sig ofta av sig själv till stor del.
Samtidigt kan du öka värdet på exempelvis skogsmark genom att förvalta den väl. Genom att röja och gallra växer skogen bättre och kan genera mer avkastning. Självklart kan du anlita någon för jobbet.
Åkermark kräver också skötsel för att få ut maximalt värde. Här är det dock troligt att en bonde som arrenderar marken sköter skötseln. Som ägare måste du inte nödvändigtvis göra särskilt mycket för att förvalta din mark.
Stigande priser på sikt
Mark tenderar att stiga i pris på sikt. Det är en tillgång som det inte finns obegränsat med. I takt med ökad efterfrågan och stigande befolkningsantal brukar priset på mark också stiga. På kort sikt kan priset påverkas negativt av exempelvis bränder eller översvämningar. Men på lång sikt brukar marken återhämta sig och fortsätta stiga i värde.
En hedge mot inflationen
En bra anledning att investera i mark är att den fungerar som hedge mot inflation. När pengarna förlorar värde på grund av stigande inflation brukar priset på mark stiga. Det är samma princip som för fastigheter.
En real tillgång
En av fördelarna med att investera i mark är att det är en investering som är mycket verklig. Det är en real tillgång. Du kan besöka dina marker, vandra omkring där och känna dig som en riktig markägare.
Hur investerar man i mark?
Hur kan man tjäna pengar på att investera i mark? Det finns flera sätt. Vilken variant som passar bäst beror dels på hur stort kapital du har att investera, dels på hur aktiv du vill vara.
Vad du måste känna till innan du investerar i mark är att det ofta handlar om ganska långsiktiga investeringar. Visst – det går att tjäna pengar på snabba köp och sälj men det kräver mycket stor kunskap om marknadsdynamiken.
I följande avsnitt ska vi gå igenom några förslag på hur man kan investera i mark.
Investera i billig mark och sälj dyrare
Ett sätt att investera på är genom att köpa billig mark och sälja det till ett högre pris. För att lyckas med det behöver du känna till hur marknaden fungerar. Markpriser rör sig generellt sett inte särskilt snabbt, men den långsiktiga trenden är upp.
På kort sikt kan priset fluktuera. Så var det till exempel i Sverige under 1990-talet i spåren av den svenska finanskrisen. Efter IT-bubblan sjönk priserna också. I samband med finanskrisen 2007-2008 steg faktiskt priserna på mark i Sverige men några år senare, runt 2012, började de mattas av. Sedan sjönk de under några år.
Att kunna analysera marknaden för mark och förutspå sådana prisrörelser är bra om du vill tjäna pengar på att köpa billigt och sälja dyrt. I sådana fall väntar du tills att marknadspriserna tappat tillräckligt i pris innan du köper. Det förutsätter att du tror att den långsiktiga trenden är upp (vilket den ofta är).
Arrende – Hyr ut mark
Om du köper jordbruksmark i ett område där du vet att det finns en efterfrågan kan du hyra ut marken. Det kallas för arrende när du låter någon annan använda marken mot en ersättning.
I Sverige måste du ta emot betalning i form av pengar av arrendatorn. I vissa andra länder kan det vara tillåtet att ta emot betalning in natura, t.ex. en del av skörden.
Jordbruksarrende
Det finns två typer av jordbruksarrende:
- Gårdsarrende
- Sidoarrende
När det är gårdsarrende bor arrendatorn i en bostad på egendomen och den ingår i hyran. Här finns ett mycket starkt så kallat besittningsskydd i Sverige. Det innebär att du måste ge arrendatorn många år för en eventuell uppsägning. Av den anledningen är det sällan privata markägare arrenderar ut marken som gårdsarrende.
Sidoarrende är den vanligaste formen i Sverige och i Europa. Löptiden brukar vara mellan 1 och 5 år. Det är en form av arrende när boende inte ingår. Allt arrende till företag är sidoarrende eftersom ett bolag per definition inte kan bo i en bostad.
Hur mycket kan man ta betalt för jordbruksmark i Sverige? År 2018 var priset per hektar arrenderad jordbruksmark 1726 kronor i snitt per år i Sverige. Jordbruksmark innefattar åkermark och betesmark. Åkermark låg på 1815 kronor per hektar och år. Betesmark är alltid billigare. 2018 kostade betesmark 555 kronor i snitt per hektar och år. Priserna kan variera ganska mycket över landet. Dessutom ingår så kallade gratisarrenden i snittpriserna vilket gör att det verkliga marknadspriset är något högre när du hyr ut för att tjäna pengar.
Exempel:
- Du köper 10 hektar åkermark för 90 000 kronor per hektar = 900 000 kronor
- Du arrenderar ut all mark för priset 1815 kronor per hektar och år.
- Inkomst från hyra: 18150 kronor per år = 2 % av markvärdet.
Exemplet visar att man knappast blir rik på att arrendera ut jordbruksmark. Samtidigt får du tänka på att marken tenderar att stiga i värde på sikt. I slutänden är det troligtvis på den så kallade apprecieringen av markvärdet som du kommer att tjäna pengar. Under tiden kan en relativt riskfri extra avkastning på 2 % inte skada.
Denna inkomst kan även användas för att täcka en del av kostnaden för eventuellt banklån som du tar för att köpa marken. De senaste åren har dessutom både markpriserna och arrendepriserna stigit mer än inflationen. Om den trenden fortsätter kan det vara en god investering av den anledningen också.
Kom ihåg att du alltid måste upprätta ett skriftligt avtal.
Andra typer av arrenden
Det finns även något som kallas för bostadsarrende. Vid den typen av arrende får arrendatorn bygga eller behålla ett bostadshus på marken. I denna kategori finns många fritidshus men ibland även permanentboende, s.k. arrendevilla. Avtalen kan vara för minst fem år men det går även att upprätta avtal som gäller under arrendatorns livstid.
Anläggningsarrende innebär att du som markägaren låter behålla eller bygga byggnader för att tjäna pengar. I denna kategori hittar vi t.ex. bensinstationer, lager och fabriker.
Slutligen finns det jakt- och fiskearrende. Som namnet antyder handlar det om att hyra ut mark till personer som avser bedriva jakt eller fiske där. Det går även att hyra ut vattendrag för kommersiellt fiske.
Tjäna pengar på gårdsstöd
Om du äger minst 4 hektar jordbruksmark har du rätt att få gårdsstöd. Förutsättningen är att du har så kallade stödrätter. Ingår inte stödrätter i den mark du köper kan du köpa eller hyra stödrätter av andra jordbrukare. Stödrätterna är nämligen inte bundna till en särskild bit mark.
En stödrätt är värd 125 euro 2020. Priset ändras då och då men alla stödrätter i Sverige är värda lika mycket.
Hur mycket kan man få i gårdsstöd? Det finns flera delar av gårdsstödet:
- Stödrätt: 125 euro / hektar
- Förgröningsstöd: 68 euro / hektar
Om du har nötkreatur på din mark kan du få 85 euro per djur (nötkreatursstöd). De första fem åren som du äger mark kan du dessutom få ett nystartarstöd på 500 kronor per hektar och år (max 90 hektar).
Allt detta innebär att du inte bara kan tjäna pengar på arrende eller eget jordbruk och eventuell appreciering av markvärdet. Du får även in en del medel i form av bidrag. Det blir inte så mycket pengar på en liten bit mark men om du har 90 hektar blir det drygt 200 000 kronor i bidrag per år de första fem åren (därefter drygt 170 000 kronor per år).
OBS! Detta är en snabb överslagsräkning. I själva verket finns det massor med olika villkor. Det finns datorprogram för att räkna ut exakt vilket stöd man kan få. Dessutom finns det stränga regler som man måste följa för att inte få avdrag.
Gårdsstödet är lika stort oavsett var i Sverige du äger mark. Eftersom priset per hektar mark varierar mycket över landet kan du tjäna mer på stöd procentuellt sett genom att köpa billig jordbruksmark.
Erbjud lån när du säljer mark
Du kan tjäna pengar på att sälja mark som gått upp i pris. Men du kan även tjäna pengar på själva transaktionen. Om du hittar en köpare som har svårt att få banklån kan du erbjuda ett privat lån på de villkor som du ställer upp. Alternativt kan du erbjuda ett lån som är mer fördelaktigt än det banken vill ge.
Låt oss säga att du äger mark med ett marknadsvärde på en miljon kronor. Du hittar en köpare som är villig att betala så mycket men som inte kan få ett banklån. En deal kan vara att köparen betalar hälften nu och resten på avbetalning med ränta i t.ex. fem år. Räntan kanske du sätter till 5 procent per år. Du får då 500 000 idag och därefter 100 000 per år i fem år plus 75 000 kronor i ränta. Känner du att det finns en stor risk att köparen inte betalar kan du sätta en högre ränta. Se till att ha ett tydligt kontrakt!
Investera i skogsmark
Det finns gott om skog i Sverige. Följaktligen är en stor del av den mark som säljs just skogsmark. Att investera i skog är en av de mest stabila investeringar man kan göra. Du kan tjäna pengar på att sälja virke till sågverk och pappersindustri. När du röjer i skogen kan du sälja resterna som biomassa.
Investera i en bondgård
Att investera i en bondgård är ett sätt att tjäna pengar på marken. Det kan vara en bra idé om du har ett tillräckligt stort kapital för att kunna uppnå stordriftsfördelar. Annars är det stor risk att du får en låg avkastning per satsad krona eller per timme som du lägger på jordbruket. Jordbruk är också förknippat med stora fasta och löpande kostnader för maskiner och utrustning.
Med det sagt – har du ett tillräckligt stort kapital och en stor passion för jordbruk kan det bli riktigt lönsamt också. Risken är dock stor innan du ser att det verkligen fungerar. Planera väl innan du bestämmer dig för att investera i en bondgård!
Det finns i varje fall två alternativ till att investera direkt i en bondgård:
- Köp mark med gårdsarrende (se ovan). Då hyr du ut mark och själva bondgården åt bonden. Ganska ovanligt men det går.
- Köp aktier i ett agrikulturbolag.
Investera i en vingård
Ett av de roligare sätten att investera i mark på är genom att köpa andelar i en vingård. Många drömmer om att köpa en vingård i Frankrike, Italien eller Spanien. För att bli en bra vinodlare krävs nog lika mycket passion som kunskap. Arbetsinsatsen är enorm. För många av oss förblir det just bara en dröm.
Om du vill tjäna pengar på vin och den mark som druvorna odlas på kan du investera i en vingård utan att göra själva jobbet. Då och då dyker det upp investeringsmöjligheter. Ett sådant exempel är vingården Domaine D’Escapat som beslutade att finansiera verksamheten via crowdfunding på Pepins. Handeln är nu stängd i just detta bolag men det kan dyka upp andra liknande möjligheter.
Genom egna kontakter och besök på vingårdar kan du också få information om när det går att bli delägare i en vingård. Det är t.ex. tänkbart att en vingård bjuder in nya aktieägare för att finansiera en expansion.
Investera i mark i tätbebyggt område
Urbanisering är en av de stora så kallade megatrenderna. Allt fler vill bo och arbeta i städerna. Våra städer växer till ytan eller på höjden – eller både och. Om du har lång framförhållning kan du kapitalisera på denna megatrend genom att köpa mark i närheten av växande städer.
I teorin skulle denna typ av mark ha potential att öka mer i värde jämfört med mark som ligger långt ifrån städerna. I takt med att städerna expanderar planeras nya bostadsområden och industriområden. Då kan du tjäna pengar genom att sälja marken eller stycka av delar av den och sälja till investerare.
Ett alternativ är att köpa mark som redan nu ligger i ett attraktivt område. Därefter gör du en annan investering, t.ex. genom att bygga en hyresfastighet eller kontorslokaler.
Köp aktier i bolag som äger mark
Om du inte har behov av att känna din mark under dina egna fötter kan du köpa aktier i bolag som äger mark istället.
Här är exempel på aktier i bolag som är stora markägare:
- Agromino: Jordbruksbolag som är verksamt i Ukraina, Estland och Ryssland. Stor markägare som dessutom förädlar en stor del av sina jordbruksprodukter själv. Aktien handlas på Stockholmsbörsen.
- FirstFarms: Danskt jordbruksbolag som investerar i jordbruksmark i huvudsak i Östeuropa. Företaget moderniserar jordbruket och ökar produktionen i syfte att höja värdet på marken.
- CatchMark Timber Trust: Amerikansk REIT som äger mark genom skogsfastigheter.
- Rayonier Inc: Amerikansk REIT som investerar i produktiva skogstillgångar. Verksamhet i USA och Nya Zeeland.
- Weyerhaeuser: REIT från USA som odlar skog på egen mark. Tillverkar även byggmaterial.
- Farmland Partners Inc: Amerikanskt jordbruksbolag som köper och förvaltar jordbruksmark. Stort fokus på majs och sojabönor.
- Gladstone Land Corp: REIT som köper mark för att arrendera ut till företag och jordbrukare.
Bästa ställena att investera i mark på
Var ska man investera i mark? Det är en naturlig fråga om du funderar på att köpa mark. Många köper mark i närheten av där de bor. Det blir ofta mest naturligt så eftersom det blir lättare att se över ägorna. Om du ska arrendera ut marken till olika jordbrukare kan det också underlätta med kontakterna om jordbruksmarken ligger nära. Ifall det är skogsmark du äger är det lättare att se över och sköta om den om den inte ligger allt för långt bort.
Pris på mark varierar över tid och det finns stora variationer i Sverige och mellan olika länder. För att hitta bästa stället att investera i mark på behöver du jämföra priser och även titta på hur de historiska priserna på mark ser ut.
Det kan löna sig att köpa mark i länder som står inför stora förändringar. Polen gick till exempel med i EU 2004. Året innan var en hektar jordbruksmark i Polen värd knappt 2000 euro. Tio år senare hade priset stigit över fyra gånger till 8000 euro per hektar. Det motsvarar en årlig prisökning på nästan 15 % vilket är mycket bra för en investering med relativt låg risk. Likande möjligheter kan finnas i de länder som nu håller på att förhandla om EU-medlemskap.
Vad som är bästa typ av mark att investera i inför framtiden beror på hur du tänker tjäna pengar. Den tilltagande efterfrågan på mat i världen talar för att jordbruksmark kan vara en bra investering på lång sikt. Samtidigt gäller det att hålla koll på prisutvecklingen. Ibland stiger pris på mark tillfälligt så att den blir övervärderad. Då finns stor risk att priserna sjunker tillbaks efter ett tag innan de tar fart på nytt. Ibland lönar det sig att vänta lite.
FAQ – Vanliga frågor och svar om att investera i mark
Ska jag investera i mark eller i aktier?
Att äga mark kan kännas mer ”konkret” än att äga aktier men det krävs större kunskap. Att köpa aktier går på ett par klick med en nätmäklare men att köpa mark kräver mer förberedelser. Varför inte sprida på riskerna och investera i bägge?
Vad är stödrätter?
Stödrätter är en värdehandling som ger dig rätt att få gårdsstöd. Du måste ha en stödrätt för varje hektar mark som du vill ha gårdsstöd för.
Vad är gårdsstöd?
Gårdsstöd finns till för att främja jordbruket och hålla landskapet öppet. Gårdsstöd ges bara för mark som brukas, som är minst 4 hektar stor och som har stödrätter knutna till sig.
